法院如何认定借名买房?姐夫出资以小舅子名义购买经济适用房,二审法院作出不同判决

作者:家事法库(ID:jiashifaku)

案号:(2021)辽02民终3259号

【裁判要旨】

一审法院认定存在借名买房,二审法院认定不存在借名买房,两份判决出现差别的关键在于如何判断双方有无借名买房的合意。

【简要案情】

1、原告张洪军于2009年取得经济适用房的认购资格,没有购房资金,于是通过其母亲找到其二姐的丈夫张恒阳出资购买。原告委托其三姐张美荣办理产权证,之后用产权证和其他购房手续押在张恒阳手里并同意张恒阳暂时住进该套房屋。

2、原告张洪军起诉要求张恒阳腾退返还房屋。

3、张恒阳手里有房屋产权证原件等购房手续,张洪军手里有委托三姐张美荣办理产权证的公证书原件。

【法院判决】

1、一审法院认为,张恒阳借名买房的事实成立,两人借名买房的行为违反了国家关于经济适用房的政策法规,自始无效,应由相关行政部门进行处理。在行政机关作出处理前,法院不宜作出处理。

一审法院判决,驳回原告张洪军的诉讼请求。

2、二审法院认为,张恒阳借名买房的事实不成立,理由如下:

(1)两人之间并没有达成关于借名买房的书面协议,也没有口头协议。

(2)张恒阳出资买房,不一定就是借名买房,不能排除借款等可能性。

(3)原告张洪军出具过授权书,让其三姐张美荣代其办理房产证。

因此,二审法院认为,张恒阳借名买房的事实不成立,由于房屋登记在原告张洪军名下,因此法院判令张恒阳腾退返还房屋。

【律师观点】

笔者认为,二审法院的判决正确。

借名买房是实务中经常遇到的一类房产纠纷,借名人部分或者全部出资,房屋登记在出名人名下,也就是房产代持。借名是否成立,往往是判决此类案件的关键和基础事实。

本案中,张恒阳全部出资,且持有房产证原件和购房的大部分手续,很符合借名买房的特征。但是,双方是否有借名买房的合意,这是需要仔细考虑的。

原告张洪军称两人之间是借款关系,但没有借款的相关证据。被告张恒阳称是借名买房关系,但是也没有能证明双方达成合意的书面或者口头证据。

在借贷关系和借名买房关系两者的证据都不充分的情况下,根据谁主张谁举证的民事诉讼原则,由于房产登记在原告名下,因此法院判决支持原告的诉讼请求。

一审法院基于被告占有房产证原件和购房的大部分文件,认定借名买房关系成立,但是没有考察双方借名买房达成合意的相关证据,因此判决存在问题。

【律师建议】

借名买房、出资共同购房等常见购买权属纠纷案件,往往出现在亲属、朋友等关系比较密切的人之间,为避免日后发生不必要的纠纷,笔者强烈建议,在出资购买的时候,各方就应当签订书面协议,约定清楚法律关系。即使无法签订书面协议,也应当通过微信聊天记录、短信、录音、转账附言等方式尽量保存能证明双方达成合意的相关证据。

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